Недвижимость на Пхукете и в Таиланде

Земельные документы в Таиланде

1.2513

Земельные документы в Таиланде

Чанот (Chanote)
Чанот  - это главный земельный регистр. Данный документ включает в себя полное описание надела: размер, границы участка, номерные столбы, расположенные  по границам земли (национальная земельная сетка или кадастровая система предполагает использование GPS), а также историю операций с землей и даты ее деления. Чанот – дает полное право собственности на землю. Чанот схож с земельными документами, используемыми в Европе. На этом документе размещается государственный герб Таиланда красного цвета.
Подтвержденный сертификат пользования (Nor Sor 3 Gor)
Nor Sor 3 Gor эквивалентен Чанот. В Nor Sor 3 Gor прописано, что определенное лицо обладает полным правом собственности на тот или иной земельный участок, а также что  все требования, необходимые для получения  Чанот, выполнены. Документ  Чанот может быть получен, как только район окажется в зоне Чанот. Как правило, получение  Чанот на основании документа Nor Sor 3 Gor произвести совсем несложно. Чанот и Nor Sor 3 Gor предусматривают фиксируемое право собственности (владения) наделом. Именно такие документы предпочтительны при покупке земли в Таиланде.
Сертификат пользования (Nor Sor 3)
Nor Sor 3 схож с сертификатом Nor Sor 3 Gor, но такой документ выдается, когда были выполнены не все требования для получения  Чанот. То есть право собственности остается неподтвержденным. За 30 дней до дня перерегистрации надела владельцам соседних участков необходимо разослать уведомление о намерениях. В отдельных случаях сертификат Nor Sor 3 может быть переоформлен в Чанот, минуя необходимость получения Nor Sor 3 Gor. Однако такое правило предусмотрено для отдельных зон,  назначенных Земельным Департаментом.
Сертификат владения (Sor Kor 1)
В данном документе закреплено право владения определенным наделом. Согласно Sor Kor 1 лицо не имеет никаких прав на совершение сделок с землей. Выделяют еще несколько типов земельных документов, но рассмотренные выше наиболее популярны на сегодняшний день.
Право на приобретение недвижимости иностранцами в тайском законодательстве
В Королевстве Таиланд, как впрочем, и в других странах Азии, продажа земельных наделов нерезидентам страны запрещена. Но согласно тайскому законодательству приобретение недвижимости в кондоминиумах разрешено для иностранных граждан. Единственным условием такой покупки (для не проживающих постоянно в Таиланде граждан других государств)  является приобретение недвижимости за счет средств, привлеченных из-за рубежа.  Иностранное происхождение средств должно  быть подтверждено специальным документом, выданным одним из банков Таиланда.
Перечислим основные законы, регулирующие отношения Королевства Таиланд и инвесторов - Земельный Кодекс и Закон об Иностранном Бизнесе, Акт о Кондоминиумах (№3) от 1990 года.
Покупка квартир в Таиланде иностранцами или Акт о кондоминиумах
Акт о Кондоминиумах (№3) от 1990 года. В апреле 1990 года в Акт о Кондоминиумах были внесены поправки и уточнения, которые позволили иностранцам приобретать в частную  собственность квартиры в Таиланде. Согласно изменениям нерезидентам Таиланда разрешается приобретение недвижимости в кондоминиумах при условии, если совокупная доля собственности, принадлежащей иностранцам, не превышает 49% от общей  площади кондоминиума.
49% площади – суммарная жилая площадь кондоминиума, а не 49% от общей площади одной квартиры. То есть общая площадь всех принадлежащих иностранцам квартир не должна превышать  49% от общей площади кондоминиума. Только при таком условии квартира может быть оформлена «на иностранное имя».
Покупатель квартиры в кондоминиуме обязан отвечать одному из следующих условий:

  • Это может быть юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде, но классифицированное как «иностранное» согласно положениям Земельного Кодекса.
  • юридическое лицо, обладающее разрешением от  Управления по инвестициям.
  • Частные лицо, проживающее в Таиланде постоянно.
  • Частное лицо, приглашенное в страну Управлением по Инвестициям.
  • Частное или юридическое лицо, ввезшее на территорию страны иностранную валюту с целью покупки кондоминиума.

При этом последний вариант наиболее часто используется для покупки кондо. Так как в данном случае требуется выполнение лишь одного правила - легитимного ввоза валюты.
Приобретение домов иностранцами в Таиланде или  Земельный Кодекс
Согласно положениям Статьи 86-й Тайского Земельного Кодекса иностранные граждане не имеют право на владение землей, за исключением особых случаев и разрешений. Вариантов получения законного решения в данной ситуации два:
Первый вариант - приобретение земли юридическим лицом, считающимся «тайским». Или метод  «оформления на тайскую компанию». Принцип этого метода прост – Вы  учреждаете компанию, на имя которой приобретается дом или земля.  В  Статьи 97-й указано, что «компании, зарегистрированные в Таиланде, но обладающие более 49% уставного капитала, принадлежащего иностранцам, являются иностранным юридическим лицом». Для того чтобы юридическое лицо было распознано как «тайское», необходимо соблюсти условие - 51% уставного капитала должны принадлежать тайскому подданному.
Получается, что иностранец может обладать лишь 49% акций компании, но тайский кодекс не запрещает полностью контролировать компанию всем учредителям. Важно правильно оформить весь пакет документов при учреждении тайской компании, это позволит  гарантировать право эффективного и полноценного  управления фирмой.   При создании и управлении  тайской компанией на учредителей налагаются  ответственности и налоговые обязательства перед государством, что также потребует дополнительных расходов. Многие считают такую схему приобретения жилья и земли в Таиланде недостаточно надежной, но практика последних лет доказывает обратное. При условии правильного оформления документов, у владельцев недвижимости не возникнут проблемы.
Второй вариант – владение землей с помощью документально оформленной долгосрочной аренды.
Долгосрочная аренда – это наиболее простой способ, позволяющий владеть землей на протяжении нескольких десятилетий. Как правило, это  30 лет и получение права последующей аренды по формуле +30, +30 (в общей сложности -  90 лет). Некоторые предпочитают этот способ из-за его простоты, так как здесь Вам не потребуется оформление фирмы. Земля берется в аренду у собственника: физического или юридического лица, договор аренды оформляется  в Земельном управлении. В контракте прописывается сумма  на 30-летнюю аренду. Она зависит от Вашей договоренности и владельцем и небольшой комиссии Земельного управления за регистрацию контракта. В контракте указывается опция продления аренды на добавочные 30 лет. Кроме права аренды можно оформить пожизненное право пользования тем, что находится на участке в качестве гарантий исполнения обязательств по договору. Если Вы арендуете землю у государства, то это и есть самая надежная гарантия. Если же Вы оформляете договор с организацией или фирмой,  нельзя гарантировать, что по истечению 30 летнего срока с компанией ничего не случится.  
Аренда не позволяет экономить на стоимости земли. Как правило, стоимость аренды менее стоимости земли лишь на несколько процентов. Застройщики коттеджных поселков редко пользуются  оформлением земли посредством аренды. Более 90% домов регистрируются на имя  «тайской компании».
Приведем несколько полезных ресурсов:
www.dol.go.th - Сайт Земельного Департамента Королевства Таиланд, где размещены все законодательные акты о владении иностранцами недвижимостью (англоязычный ресурс).
www.thailaws.com - Полное собрание Законов Таиланда (англоязычный ресурс).








Еще по теме:


© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.