Недвижимость на Пхукете и в Таиланде

Предварительное инвестирование недвижимости Таиланда

1.2513

Недвижимость в Таиланде

Несмотря на небольшой спад в экономике, в Таиланде наблюдается подъём жилищного строительства и спрос на кондоминиумы, особенно на популярных рынках Бангкока, Пхукета, Паттайи и Хуахина. Подавляющее большинство инвесторов желают строить по своим проектам с предварительным инвестированием, в то время как вторичные рынки недвижимости остаются относительно стабильными. Практика предварительного инвестирования и относительно небольших вложений в строительство с последующей выгодной продажей очень распространена во всём мире. Для защиты своих инвестиций и будущих прибылей покупателям собственности до начала её строительства следует познакомиться с особенностями этого метода.

Что такое досрочное приобретение собственности?

Это покупка недвижимости на начальном этапе строительства. Девелопер делает проект и смету, а покупатель финансирует строительство, делая ставку на последующий рост цен на недвижимость и землю, и на преимущества своего проекта. Таким образом, покупатель приобретает недвижимость по низкой цене, имея возможность выбрать участок для строительства и воспользоваться дополнительными стимулами, которые предлагает ему девелопер. При покупке недвижимости нужно быть очень внимательным и осмотрительным. Эмоции по поводу покупки часто мешают людям тщательно проверить, что именно они приобретают. Помимо проверки документов на право собственности, разумно узнать финансовое положение девелопера, ознакомиться с его предыдущими проектами. Важно выяснить, имеет ли девелопер лицензию, и проведено ли экологическое исследование региона. Согласно тайскому законодательству, это послужит защите ваших интересов. Целесообразно проверить, насколько объективна цена, назначенная девелопером. Для оценки стоимости проекта можно нанять независимого сюрвейера, и сравнить его цифры с цифрами девелопера. Всё это необходимо сделать до подписания контракта с девелопером в целях защиты ваших будущих инвестиций.

Контракты в Таиланде

Интересно отметить, что в Таиланде при подписании договоров преимущественное значение имеют доверительные отношения между сторонами. Изучая контракт, мы верим тому, что написано на бумаге, не обращая внимания на сложившиеся отношения. На протяжении многих лет работы с иностранной клиентурой в Таиланде совершенствовался стиль оформления документов. Но общепризнанная форма контракта «Boston lawyer» (Бостонский адвокат) применяется не всегда. Часто тайская сторона использует старую форму контракта, где на 2-3 страницах в общих чертах указаны обязанности девелопера и покупателя. Мы же привыкли видеть контракт как исчерпывающий список прав и обязанностей, с учётом всех возможных случайностей. Если у вас хорошие отношения с тайским девелопером, достаточно просто внести в контракт необходимые поправки и дополнения. Все исправления должны быть внесены в контракт до начала строительства, чтобы свести к минимуму риск возможных последствий. Хотя некоторые международные девелоперы используют западный образец составления контракта, они до сих пор имеют тенденцию оговаривать отдельные пункты не в пользу покупателя. Знание этих особенностей поможет вам в выборе девелопера, местного или международного. На что следует обратить внимание в контракте предварительного инвестирования строительства

Сроки

Соглашение должно указывать временные рамки, чётко предусматривающие даты начала и завершения строительства. Проверьте, нет ли в договоре продления срока строительства. Несколько лишних месяцев позволят девелоперу завершить стройку без штрафных санкций.

Цены

В соглашении должна быть указана точная цена, условия и сроки оплаты. В идеале, в контракте должен быть график оплаты, и калькуляция за квадратный метр или «wah» площади готовой постройки. Будьте очень осторожны с дополнительными расходами, которые вы ещё не обсуждали с девелопером.

Оплата штрафов

Убедитесь, что штрафные санкции за несвоевременную уплату не слишком обременят вас. Требование немедленного расторжения договора с удержанием уже выплаченных вами денег – не редкость. Но прежде вам должно быть предоставлено время для исправления положения.

Невыполнение обязательств девелопером

Убедитесь, что ваше соглашение предусматривает полный возврат выплаченных вами средств в случае незавершения строительства девелопером из-за неплатежеспособности или по любой другой причине.

Опоздание в завершении строительства

В этом случае девелопер платит вам штраф. Сумма штрафа вычитается из вашего окончательного платежа по завершении строительства. В Таиланде существуют различные штрафные ставки. Для кондоминиумов ежедневное минимальное наказание составляет 0,01% от общей стоимости постройки. Для дома или виллы – от 3000 до 5000 бат в день.

Строительные материалы

В контракте должен быть полный список всех используемых материалов с указанием их качества, количества, моделей. Чем подробнее, тем лучше. Будьте внимательны, когда девелопер предлагает заменить некоторые материалы «аналогичными или более качественными», так как цена может быть разной. Убедитесь, что этот пункт контракта составлен с учётом ваших интересов.

Поэтажный план

Убедитесь, что поэтажный план оговорен в соглашении. Договор должен быть составлен так, чтобы девелопер не мог действовать по своему усмотрению, даже если его новый план «похож» на согласованный с вами.

Описание

В описании земли или в начале соглашения должно быть указание, что девелопер является законным владельцем участка. Если этого нет, потребуйте, чтобы в договор были вписаны данные о хозяине земли. Если на текущий момент девелопер не является владельцем, договор может быть расторгнут покупателем с полным возвратом средств.

Передача прав собственности

В жизни иногда случается непредвиденное. Поэтому в договоре передачи прав собственности должна быть оговорка на случай изменения ваших планов. Условия передачи позволяют выполнение обязательств третьей стороной. Узнайте, какой административный сбор повлечёт это действие. Оговорите возможность продажи собственности в случае повышения рыночных цен.

Альтернативные методы решения споров

Независимо от того, насколько вы осторожны и насколько хороши ваши отношения с застройщиком, во время строительства могут возникнуть спорные вопросы. В соглашении должна быть оговорка, что все спорные вопросы будут решаться в арбитражном суде. Арбитражный суд является менее дорогостоящим и менее формальным по сравнению судебным разбирательством. Очень хорошо показать контракт, будь он на тайском или на английском языке, практикующему юристу в Таиланде. Он обратит ваше внимание на те нюансы, которые потребуют от вас особенной осмотрительности. Это придаст вам уверенность в принятии и осуществлении вашего решения.




Еще по теме:


© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.