Недвижимость на Пхукете и в Таиланде

Объективная картина рынка недвижимости Таиланда

1.7515

Недвижимость в Таиланде

Возможно, обзор рынка тайской недвижимости за 2007 год представляет несколько устаревшие сведения, но именно этот год был самым продуктивным в плане покупок, после принятия правительством новых нормативных актов относительно купли-продажи недвижимости в Таиланде. Вскоре мы будем иметь полную картину по иностранным инвестициям в недвижимое имущество Таиланда. Таиланд, со своими девственными пляжами, удивительно гостеприимным народом, развивающимися инфраструктурами, притягивает внимание иностранных инвесторов. Спрос на строительство жилья для пенсионеров, частных домов для отдыха неуклонно растёт. Самую большую роль в активизации сектора недвижимости явилась поправка к Закону об иностранном бизнесе (FBA). FBA ограничивает права иностранцев по приобретению и разработке бизнес проектов в Таиланде. Предложенные поправки призваны ограничить долю акционерного участия и права голосования до 49% в объектах тайского культурного наследия и национальной безопасности. Компании, работающие в сфере услуг, освобождаются от подобных поправок. Для определения статуса компании, её документы должны быть проверены государственной службой в соответствии с FBA. Отметим, что эти поправки ещё не имеют законной силы. Средства массовой информации стали нагнетать панику по поводу действия поправок. Это преувеличение. Когда поправки будут включены в Закон, достаточно будет простой реструктуризации предприятий для соблюдения необходимых предписаний. Некоторые иностранные владельцы недвижимости в Таиланде испытывают страх по поводу своего имущества. Но существуют надёжные современные способы владения недвижимостью в Таиланде.

Кондоминиумы
По тайскому законодательству, любой иностранец имеет право приобрести часть кондоминиума. Планируемая для покупки площадь не должна превышать 49% от общей площади здания. В Хуа Хин, правда, 80% и более от общей площади проектов принадлежит тайским владельцам. Но в Пхукете и Паттайе 80-90% площади кондоминиумов занимают иностранцы. 49% является безусловным правом собственности для иностранца, а то, что сверх этого, можно взять в аренду, или оформить на тайскую компанию. Правительство Таиланда намерено в ближайшее время повысить процентное соотношение покупки секций кондоминиумов в пользу иностранцев.

Аренда
Самым предпочтительным способом приобретения земли для строительства дома является подписание договора аренды. Иностранец благополучно заключает договор аренды земли на 30 лет. Согласно законам, разработанным Земельным департаментом, договор аренды можно переоформлять каждые 30 лет, до максимального срока аренды 90 лет. Договор аренды составляется на тайском языке (некоторые контракты на тайском и английском) и регистрируется в Земельном департаменте. Нотариально заверенный на имя иностранца договор хранится в Земельном департаменте. На арендованной земле иностранец может построить собственный дом и оформить его на своё имя. Преимуществом аренды является небольшой регистрационный взнос (1,1% от стоимости арендованной земли). В качестве соарендаторов в договор рекомендуется вписать детей, чтобы в случае кончины родителей договор продолжал действовать. Осложнения могут возникнуть по окончании первого 30-летнего срока аренды, если владелец откажется заключить договор на новый срок. Риск снижается, если контракт оформляется с участием солидной тайской компании.

Покупка зданий
Здания на арендованной земле могут быть куплены иностранцем, и стать его собственностью. Имея разрешение на строительство, подтверждённое договором купли-продажи, иностранец может построить собственный дом. Передача здания в собственность длится 30 дней, с публичным уведомлением, на случай, если кто-либо будет оспаривать права собственности. Собственный дом оформляется отдельно от договора аренды, с сохранением всех прав собственности по истечении договора аренды.

Ипотека
В настоящее время несколько банков Таиланда сообщили о готовности предоставления ипотеки иностранцам для приобретения недвижимости. По закону ипотеки, тайский банк выступает в качестве кредитора (залогодержателя). Кредит не должен превышать 60% от покупной цены.

Определение ипотеки
Ипотека – это документ (или процесс), когда залогодатель даёт залогодержателю гарантии погашения кредита собственной недвижимостью или личным имуществом. В соответствии со статьёй 702 гражданского хозяйственного Кодекса Таиланда, составляется специальный документ (вексель).

Что может быть заложено
Любое недвижимое имущество: земля, дома, конструкции на земле (кондоминиумы, виллы, и т. д.).
Залогодержателем может быть:

  • физическое лицо
  • финансовое учреждение (банк, совместный фонд, и т. д.)
  • юридическое лицо (фирма, корпорация, объединение, ассоциация, другая организация, способная судиться и быть ответчиком в суде).

Основные правила ипотеки
Залогодатель должен иметь право собственности.
Ипотечный договор должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован уполномоченным государственной службы, в противном случае ипотечный договор недействителен.
Партии должны регистрировать ипотечный договор у должностного лица в следующих случаях:

  • если нотариально оформленный земельный участок зарегистрирован в Земельном департаменте, или в бангкокском отделении «Метрополис», или в Губернском управлении или его филиале по месту расположения земли;
  • земля без нотариального акта Nor. Sor. 3 должна быть зарегистрирована в районном земельном департаменте по месту нахождения.

Узуфрукт
Узуфрукт, по тайски «Sidhi-kep-kin», означает временные права собственности. Это возможность использования чужого имущества с целью получения прибыли для себя. Лицо, заключающее договорное соглашение с владельцем собственности, называется «узуфруктуарий». Узуфрукт может быть заключен на 30 лет или на время жизни узуфруктуария. Узуфруктуарий несёт ответственность за содержание собственности, уплату налогов и пошлин, выполнение долговых обязательств. Если владелец потребует, узуфруктуарий обязан застраховать имущество от возможных потерь в пользу хозяина. Страховые взносы платит узуфруктуарий на протяжении всего периода действия договора. Земля не может быть продана или передана другому владельцу до окончания срока действия сервитута. Узуфрукт истекает после смерти узуфруктуария, и не может быть унаследован его преемниками. В случае порчи имущества или проведения незапланированных изменений владелец вправе прервать договор. Особенностью узуфрукта является то, что в течение срока действия договора узуфруктуарий может сдавать недвижимое имущество в аренду третьим лицам. Решение Верховного суда 2297/1998 гласит, что арендодатель (хозяин) временно не является собственником своего имущества. Поэтому узуфруктуарий имеет право сдавать землю в аренду. В случае смерти узуфруктуария заканчивается срок узуфрукта, но договор аренды остаётся в силе. Более того, узуфруктуарий может передать право пользования землёй своему ребёнку, если Земельный департамент даст на это согласие. В случае оформления договора аренды узуфруктуарий не платит ежегодный налог 12,5%.   

Застройки
Если иностранная пара желает выйти на пенсию в Таиланде и иметь здесь новый дом, супруги выбирают подходящее место и оформляют в Земельном департаменте договор застройки на обоих. Они получают право распоряжаться землёй по своему усмотрению и право построить собственный дом. Государство разрешает покупку земли под застройку на сумму 5 миллионов бат, с регистрационным взносом 75.000 бат. Это право может быть передано по наследству. Если один из супругов умирает, второй продолжает пользоваться имуществом. Имущество супругов после их смерти может быть передано наследникам, или третьей стороне, на срок 30 лет.

Права и правила застройки
Раздел 1410. Владелец участка земли может предоставить права застройки другому лицу, с возможностью наземного и подземного использования земли, а также зданий, сооружений и насаждений.
Раздел 1411. Если нет специальных ограничений в акте договора, право застройки может быть унаследовано.
Раздел 1412. Право застройки может быть зарегистрировано на определённый период времени использования земли, или на время жизни застройщиков. Если право застройки оформляется на определённый срок, смотрите пункт 3 раздела 1403.
Раздел 1413. Если срок застройки не оговорен, любой из партнёров может расторгнуть договор, заблаговременно уведомив вторую сторону. В какое бы время договор ни был расторгнут, арендная плата взимается полностью за весь текущий год.
Раздел 1414. Если застройщик не выполняет условий, предусмотренных договором застройки, или не в состоянии оплатить аренду 2 года подряд, действие права застройки прекращается.
Раздел 1415. Права застройки сохраняются в случае разрушения зданий, сооружений и насаждений, даже если это вызвано форс-мажорными обстоятельствами.
Раздел 1416.
Если застройка пришла в упадок, то хозяин может вернуть себе право пользования застройкой при условии, что застройщик обязуется восстановить первоначальное состояние зданий и земли.
Если владелец земли не требует восстановления первоначального состояния владения и желает выкупить свою землю по рыночной стоимости, застройщик не вправе отказать ему, если не имеет веских оснований для отказа.




Еще по теме:


© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.