Недвижимость в Таиланде и на Пхукете


Наиболее часто задаваемые вопросы по теме недвижимости в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:35

Недвижимость в Таиланде

1. Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?

Как правило, иностранцам запрещено владение недвижимым имуществом Таиланда. Исключение составляют покупки кондоминиумов и покупки, разрешённые BOI.

2. Может ли иностранец приобрести собственность в Таиланде, и какую?

Согласно последней редакции Закона о кондоминиумах, иностранец может стать полноправным собственником единицы кондоминиума, если принадлежащая ему площадь не будет занимать более 49% общей площади здания. В случае превышения этой нормы возможна аренда избыточной площади.

3. Может ли иностранец заключить договор аренды?

Да, иностранцам разрешается заключать договора аренды в Таиланде. Но тайский закон ограничивает срок аренды иностранцам до 30 лет. Вопреки распространённому мнению, эти договора не продляются. Обновление аренды возможно только по инициативе и со стороны арендодателя.

4. Могут ли иностранные корпорации быть собственниками земли?

Запреты, действующие для иностранцев, распространяются и на юридические лица. Однако тайский Совет по инвестициям делает исключения для компаний, способствующих развитию бизнеса. В таких случаях компании могут временно приобретать землю для целевого использования.

5. Может ли моя тайская супруга приобрести недвижимое имущество на моё имя?

Тайская супруга может приобрести и зарегистрировать недвижимость при соблюдении следующих требований. Во-первых, деньги на приобретение земли должны быть её личными деньгами. Супруг иностранец не может дать ей ссуду, так как, согласно тайскому закону, иностранцам запрещено иметь свой интерес в недвижимости Таиланда. Во-вторых, при покупке земли оба супруга подписывают декларацию в Земельном отделе, что земля принадлежит тайской супруге.

6. Как может иностранец получить кредит на покупку недвижимости в Таиланде?

Местные банки и финансовые учреждения могут время от времени предоставлять займы иностранцам для приобретения недвижимости в стране. Максимальный размер займа иностранцу - 70% от стоимости приобретаемой недвижимости.

7. Существует ли правовая система владения собственностью в Таиланде?

Да. В зависимости от зарегистрированных прав владельца, в Таиланде существуют разные степени владения собственностью. Наиболее распространённые: Chanote, или собственность на квартиру, Nor Sor 3 Kor, подтверждённый сертификат пользования, Nor Sor 3 и Sor Kor 1, сертификаты владения. Самым надёжным документом, подтверждающим полноправное владение и распоряжение собственностью, является Chanote. Документ Sor Kor 1является самым незащищённым, так как означает просто возможность пользования недвижимостью.

8. Хотя иностранец не имеет права собственности на землю, может ли он купить здание на этой земле?

Ответ: юридически, любое здание рассматривается как часть земли, на которой оно расположено. Однако здание рассматривается отдельно от земли, если построено на арендованном участке. Таким образом, иностранец может приобрести любое здание на арендованной им земле.
Если ваш супруг (а) тайской национальности, и вы планируете построить дом на его (её) земле, вам предлагают подписать договор аренды земли у супруга (и). Дом будет вашей общей собственностью, но земля будет принадлежать тайскому супругу (е).

9. Как получить разрешение на строительство?

Ответ: разрешение на строительство можно получить в местной администрации (Aor Bor Tor) или в муниципалитете по месту расположения земли. План застройки утверждается архитектором или инженером. Здание должно соответствовать требованиям, предусмотренным проектом.

10. Моя земля была передана третьим лицам без моего ведома. Земля не была зарегистрирована в Земельном департаменте. Каковы мои права и обязанности?

Ответ: земля, не зарегистрированная в Земельном департаменте, согласно тайскому законодательству не считается собственностью. Вы являетесь только владельцем земли.

11. Как работает закон аренды земли в Таиланде?

Ответ: договор аренды земли сроком на 3 года и более оформляется в Земельном департаменте, с соответствующей уплатой налогов. Максимальная продолжительность срока аренды – 30 лет, с возможным переоформлением договора ещё на 30 лет.
В случае если стороны договариваются  относительно аренды сроком на 60 лет (30 лет плюс последующее переоформление договора ещё на 30 лет), контракт предусматривает предоплату за оба периода сразу. Арендатор является собственником земли на период аренды. Сложности могут возникнуть при передаче прав аренды наследникам арендатора.

12. Как работает закон «кондоминиума» в Таиланде?

Ответ: согласно тайскому жилищному кодексу 2522, кондоминиум определяется как здание с частным и общим владением. Владелец секции кондоминиума юридически является собственником соответствующей части земли.

13. Может ли иностранец стать законным владельцем квартиры в кондоминиуме?

Ответ: любой легально проживающий в стране иностранец может приобрести секцию кондоминиума муниципального проекта Таиланда, площадью не более 5 рай в таких городах как Бангкок, Паттайя, Пхукет. Площадь занимаемой иностранцем секции кондоминиума не должна превышать 49% общей площади здания. Иностранец может передать свою собственность во владение другого иностранца.
Если вы желаете купить квартиру в кондоминиуме Таиланда, следует поинтересоваться:

  • размером ежемесячной платы и налоговым сбором
  • стоимостью амортизации использования общей площади

Некоторые кондоминиумы по разным причинам так и остались недостроенными, поэтому следует хорошо подумать, прежде чем решиться на покупку кондоминиума.
Если вы хотите приобрести кондоминиум с вторичного рынка, убедитесь, что площадь вашей покупки не превышает 49% общей площади здания.

14. Могу ли я купить недвижимость в Таиланде без личного присутствия?

Ответ: Да. Вы можете поручить регистрацию права собственности в Земельном департаменте своему доверенному адвокату. Если вы состоите в браке с тайкой (тайцем), вы должны сделать письменный отказ от земли в пользу тайского супруга, как принадлежавшей ей (ему) собственности до брака. Такое заявление может быть зарегистрировано в тайском Консульстве за рубежом.

15. Какие единицы измерения земли в Таиланде?

Ответ: в Таиланде земля измеряется в «rai», «ngan» и «wah».
1 rai = 4 ngan = 1600 кв.м.
1 ngan = 100 wah = 400 кв.м.
1 wah = 4 кв.м.
1 акр = 2,5 rai
1 гектар = 6,25 rai
Цены на землю выражены в батах за rai или wah. Цены на кондоминиумы выражаются в батах за квадратный метр.

16. Могу ли я легально сдавать недвижимость в Таиланде?

Ответ: человек, зарабатывающий на сдаче недвижимости в Таиланде, платит подоходный налог в размере от 0 до 37%. Если владелец недвижимости пользуется ею менее 5 лет, налог составляет 3,3% от оценочной или рыночной стоимости (в зависимости от того  какая выше). Плата за передачу права собственности составляет 2% от оценочной стоимости. Гербовый сбор оплачивается при отсутствии бизнес-налога.
При переводе денежных средств из Таиланда необходимо предоставить паспорт и банковский счёт. О переводе суммы более 20.000$ должен быть поставлен в известность Банк Таиланда. О переводе более 2.000.000 бат сообщается в Комитет по борьбе с коррупцией и денежными махинациями.

17. Каким налогообложениям подвергается иностранец при продаже собственности в Таиланде? Каким образом можно перевести деньги из Таиланда?

Ответ: при продаже недвижимости платится подоходный налог от 0 до 37%, и бизнес налог 3,3% от оценочной или рыночной стоимости (какая выше), если владелец пользовался недвижимостью менее 5 лет. Стоимость передачи права собственности – 2% от оценочной стоимости. Гербовый сбор оплачивается при отсутствии бизнес налога.
О порядке перевода денежных средств читайте выше.


18. Зачем мне становиться VIP клиентом, если я могу легально арендовать недвижимость в Таиланде?

Ответ: Вы можете легально заключить договор аренды на 30 лет. Но нет гарантий, что собственник пожелает возобновить договор по истечении этого срока.

19. А что, если арендодатель умирает? Будет ли его наследник выполнять условия договора? VIP структура даёт гарантии продления срока аренды до 90 лет. Не является ли это новой «номинальной» структурой вроде компаний с долевым участием 49/51?

Ответ: Нет. Это структура законных инвестиций для обеих сторон. При старой «номинальной» структуре тайская сторона владела 51% акций и не проявляла никакой активности, соответственно и не получала ничего от своего участия.

20. В настоящее время у меня уже есть тайская компания. Что мне предпринять?

Ответ: Если ваша компания оформлена с помощью номинантов, вы можете переключить её на VIP структуру. Правительство Таиланда переписывает закон о предпринимательской деятельности иностранцев в стране. Однако требования Земельного кодекса будут ещё более строгими в связи с имеющимися нарушениями, как со стороны тайских лиц, так и иностранцев.

21. Оказали ли текущие политические события на возможности VIP системы?

Ответ: Текущие политические события могут только укрепить уверенность VIP покупателей, так как система создана в рамках правовых правительственных ведомств.

22. Мне 45 лет. Я не женат на тайке. Не имею ни работы, ни бизнеса. Как я могу купить дом и остаться в Таиланде?

Ответ: В соответствии с новыми иммиграционными правилами, вы можете остаться в Таиланде только при наличии действительной визы, выданной тайским посольством или консульством, поскольку вам нет 50 лет, вы не женаты на тайке, и не работаете в тайской компании. Однако, если вы VIP пользователь, вы автоматически присоединяетесь к TLM и получаете право открытия визы на год для себя и своего партнёра.

23. Являясь VIP членом, могу ли я продать своё имущество, и как?

Ответ: Да. Вы арендуете имущество VIP, но оно оформлено на ваше имя, и вы пользуетесь правом аренды в течение 30 лет, и более. Если вы хотите продать свою недвижимость, заключается новый договор аренды с вашим покупателем на 30 лет, и он становится собственником имущества.

24. К кому переходит арендованное имущество в случае моей смерти?

Ответ: Право собственности может быть передано вашему родственнику. С ним заключается новый договор аренды на 30 лет. Это имущество может остаться в собственности вашей семьи навсегда.

25. Каковы недостатки системы VIP?

Ответ: Существование первоначального взноса и взимание арендной платы в соответствии со стоимостью недвижимости, что может показаться экономически невыгодным для клиента. Однако, именно это и  обеспечивает 100% гарантию законной защиты прав пользования домом мечты в Таиланде.

Обновлено 22.02.2013 19:00
 
Арендодатели в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:31

Арендодатели в Таиланде

Предоставление аренды никогда ещё не было так популярно в Таиланде, поскольку в настоящее время недвижимость в стране пользуется небывалым спросом благодаря низким процентным ставкам и выгодам средних и долгосрочных инвестиций. Но тайская правовая система отношений арендодателя и арендатора нуждается в серьёзной доработке и создании конкретного устава. Несмотря на преимущества, которые имеют арендодатели, они должны застраховать себя от некоторых ошибок. Рекомендуем принять к сведению следующие предостережения.

Во-первых, арендодатель должен знать, как правильно составить договор аренды. Согласно Гражданскому коммерческому кодексу Таиланда, договор аренды имеет законную силу при наличии подписи ответственного лица. Заключен ли договор на 3 года, или на время жизни любой из сторон, он действует только в течение 3 лет, а затем возобновляется за подписью компетентного должностного лица. Во-вторых, срок действия договора аренды не должен превышать 30 лет. Инициатива продления аренды более чем на 30 лет принадлежит только арендодателю. В-третьих, закон накладывает на арендодателя ряд обязательств. Как правило, он несёт ответственность за расходы по ремонту своей недвижимости, за исключением расходов, связанных с поддержанием имущества и предписанных арендатору законом. Что касается судебных издержек, обе стороны несут равную ответственность.

Арендодатель обязан предоставить свою собственность в хорошем состоянии. В случае если строение не подходит арендатору для предназначенного использования, он имеет законное право расторгнуть контракт.

В-четвёртых, арендодатель вправе требовать получения депозита оплаты аренды за месяц вперёд, а страхового депозита - за 2-3 месяца. Депозит, как правило, возвращается через месяц по истечении срока аренды. Депозит может быть использован как фонд для выплаты дополнительных расходов и затрат.

И последнее: арендатору, в случае необходимости, должны быть предоставлены условия расторжения договора. В соответствии с Кодексом, аренда прекращается по истечении договорного срока без предварительного уведомления. Если срок аренды не оговаривается, любая из сторон может расторгнуть договор по истечении платёжного срока с предварительным уведомлением. Если в конце согласованного срока арендатор остаётся в собственности арендодателя, и последний не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.

Несмотря на существенные недоработки в системе аренды недвижимости, аренда по-прежнему считается одним из самых прибыльных видов бизнеса в Таиланде. Желающие воспользоваться этой системой должны понимать свою ответственность и выполнять необходимые обязательства, чтобы иметь личную пользу и прибыль.

Обновлено 22.02.2013 19:01
 
Фиктивная оценка стоимости PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:28

Недвижимость  в Таиланде

Вы близки к финишу. Долгие часы кропотливого поиска идеального дома для отдыха, напряжённые переговоры и бессонные ночи уже позади. Осталось только оформить документы в земельном управлении по передаче собственности. За день до сделки ваш агент по недвижимости звонит вам и сообщает, что гербовый сбор и регистрация в равных долях с продавцом обойдутся вам в десять раз дешевле, чем ранее предполагаемая сумма. Какая удача! Вы приобретаете дом своей мечты, при том, что расходы на оформление сделки минимальные. Но расслабляться пока ещё рано. Может быть, есть то, чего вы не учли.

Виды стоимости

Стоимость недвижимости в Таиланде бывает регистрационная, оценочная и рыночная.

Оценочная стоимость

Это оценочна стоимость, определённая местным казначейством. Она пересматривается каждые четыре года и служит критерием начислений налогов Земельным управлением, которое, в свою очередь, также даёт свою оценку, учитывая характер земли и сделанные на ней преобразования. Эти государственные оценки не набирают и десятой доли от той цены, которую называет продавец. Иными словами, государственная цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Это обычное явление во всём мире, поскольку рыночные цены более чувствительны к колебаниям ценовой политики. Необычно то, что наблюдается большая разница между этими расценками. В некоторых провинциях владельцы поднимают продажные цены, подчиняясь давлению местного рынка недвижимости. Это возможно ещё потому, что местные власти закрывают глаза на подобные несоответствия. Однако, на некоторых развитых рынках недвижимости, таких, как Пхукет, оценочная стоимость почти не отличается от рыночной.

Регистрационная цена

Регистрационная цена – это цена объекта собственности, записанная в документе на право передачи. Регистрационная и оценочная цена – это два взаимозаменяемых термина. Регистрационная цена не может быть ниже оценочной и должна соответствовать рыночной. По оценочной стоимости начисляется гербовый сбор и налоги.

Рыночная стоимость

Рыночная цена является фактической стоимостью, которую вы оплачиваете при покупке. Это деньги, которые вы перевели из-за границы в банк Таиланда. Именно эта сумма отражает истинную цену имущества и размер ваших инвестиций, а не та, которая записана в акте передачи владения.

Почему рыночная стоимость не декларируется?

Это распространённое явление, которое уже десятилетиями существует на известных рынках недвижимости Испании, Болгарии и других стран. Государству очень сложно сбалансировать рост цен на недвижимость, когда фактическая цена продажи подогревается иностранными инвестициями, а оценочная цена не соответствует темпам роста валовой продукции страны на душу населения (GDP). Другой аспект – соответствие покупательной способности населения (PPP) росту его благосостояния (GDP). Оценочная стоимость недвижимости должна соответствовать возможностям местного населения, иначе жители Таиланда будут не в состоянии покупать дома. Это лишь некоторые из вопросов, которые необходимо рассмотреть экономистам и чиновникам.

Продавцы недвижимости часто настаивают на использовании оценочной стоимости, так как цена налога на передачу оказывается намного ниже, особенно если они вынуждены платить и бизнес налог. Это выгодно и для покупателей, так как их доля уплаты налогов становится намного меньше. Но всегда ли происходит именно так?

Политический климат

Ваш агент по недвижимости или продавец рассказал вам об этой системе, что так было, есть, и вы, в свою очередь, сможете сделать то же самое. Но что, если эта система закончится именно на вас? Налоговая система Таиланда претерпела серьёзные потрясения в связи с продажей за 73,3 миллиарда бат «Shin Corp» в собственность «Temasek Holdings» в 2006 году. Во время этой сделки было выявлено крупное налоговое мошенничество. Факты налогового мошенничества существуют и сегодня, что вызывает возмущение общественности и многочисленные обращения в суды, которые обязаны считаться с общественной политикой Таиланда.

Представьте, что в следующем году правительство объявит о снижении цен на недвижимость, и вы сможете продать своё приобретение лишь за ту цену, которую заплатили при покупке. А 37% налогов, выплаченных вами за год, станут вашей личной потерей.

Правовые последствия неверно задекларированных цен на собственность

Налоговые адвокаты скажут вам, что существует очень тонкая грань между уклонением от уплаты налогов и избеганием уплаты налогов. Именно поэтому их работа так хорошо оплачивается. Тем не менее, налоговый кодекс Таиланда рассматривает намеренное занижение налоговой платы как дачу ложных показаний с целью уклонения от уплаты налогов.

Статья 104 Земельного кодекса Таиланда направлена на исключение такой практики. В статье говорится, что налоги должны начисляться с указанной на тот момент рыночной стоимости. В случае выявления чиновниками нарушений виновное лицо наказывается штрафами, и даже тюремным заключением.

Стоит ли это делать?

Есть некоторые соображения на этот счёт. Если вы пошли путём общепринятой практики, вам удастся сэкономить деньги на старте. Но существует также определённый менталитет, который трудно изменить. Местные продавцы обычно настаивают на оценочной стоимости. Они могут изменить своё решение, но это вопрос риска. Правовые и финансовые последствия могут превысить сулящие выгоды. Для каждого человека существует право выбора, но безопаснее для покупателя следовать законным правилам, даже если продавцы пытаются навязать вам свой путь. Помните, что вы защищаете, прежде всего, свои интересы.

Обновлено 22.02.2013 19:04
 
Налоги на покупку и продажу недвижимости в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:25

Недвижимость  в Таиланде

Каждое лицо, проживающее в Таиланде, независимо от своего гражданства, платит следующие налоги и сборы при заключении сделок по недвижимости:

Transferring fee (налог на передачу собственности)

Налог на передачу собственности составляет 2% от зарегистрированной стоимости недвижимого имущества. Налог оплачивается в земельном отделе лицом, указанным в договоре купли-продажи. Обычно часть налога оплачивает покупатель.

Stamp duty (гербовый сбор)

Покупатель или продавец, в зависимости от согласования сторон в договоре купли-продажи, оплачивает гербовый сбор в размере 0,5% от оценочной или продажной стоимости недвижимости, в зависимости от того, какая сумма выше. При оплате бизнес-налога (SBT) гербовый сбор не взимается.

3. Specific Business Tax (SBT), или бизнес-налог, платится владельцем в том случае, если недвижимость находится в его собственности менее 5 лет. Налоговая ставка составляет 3,3% от оценочной или продажной цены (что выше).

Withholding tax (налог удержания)

При продаже недвижимости частным лицом: продавец платит в налоговый департамент в том случае, если получает прибыль при продаже собственности (секций кондоминиумов в том числе). Налог рассчитывается по государственной оценке стоимости здания, с учётом срока владения (больше срок – больше налог) и прогрессивной налоговой ставки (0 – 37%).

При продаже недвижимости компаниями: подоходный налог в размере 1% от оценочной или фактической цены продажи (какая выше) оплачивает продавец. Налог не взимается в случае, если сумма налоговой ставки эквивалентна западной. Налог на коммерческую недвижимость невелик, и взимается редко. В случае оформления договора аренды более чем на 3 года компании платят регистрационный сбор в размере 1% плюс 0,1% гербового сбора. Налог рассчитывается от общей суммы арендной платы или залоговой стоимости, или того и другого.

Налоги на недвижимость в Таиланде

Стоимость трансфера – 2% от зарегистрированной стоимости

Гербовый сбор 0,5% от зарегистрированной стоимости, выплачивается в случае освобождения от бизнес-налогообложения.

Подоходный налог 1% от оценочной стоимости

Бизнес налог 3,3% от оценочной стоимости, если продаётся в течение 5 лет владения. Это относится как к частным лицам, так и к компаниям.

Сумма группового налога

Стоимость трансфера – 2% от регистрационной суммы, оплачивает покупатель.

Гербовый сбор - 0,5% от регистрационной суммы, оплачивает продавец.

Налог удержания – 1% от оценочной стоимости, оплачивает продавец.

Бизнес налог – 3,3% от оценочной стоимости, оплачивает продавец.

Расчёт налога на передачу собственности

Пример

Предположим, что государственная стоимость имущества 50000 бат за кв. метр.

Общая площадь помещения 100 кв. м.

Цена общей площади 500000 бат.

Фактическая цена продажи 600000 бат.

Срок владения собственностью 3 года.

 Налог удержания

Государственная оценка здания = 5,000,000 бат.

Вычет стоимости владения за 3 года 77% = 3,850,000 бат.

Баланс = 1,150,000 (5,000,000 – 3,850,000) бат.

Делится на 3 года владения.

Баланс 383,33,33 (1,150,000: 3) бат.

Прогрессирующее налогообложение:

От 1 до 80,000 = освобождены

От 80,001 – 100,000 = 5% (1000)

От 100,001 – 383,333,33 = 10% (28,333,23)

Всего = 29,333,23 (1,000 + 28,333,23)

Умножаем на год владения = 87,999,69 (29,333,23 х 3)

В данном случае налог составит 87,999,69 бат.

Государственный сбор по передаче права собственности составляет 2% от государственной оценочной стоимости:

5,000,000 х 2% = 100,000

Стоимость трансфера - 100,000 бат.

Гербовый сбор

В данном случае не взимается, с учётом проплаты бизнес налога (владение сроком менее 5 лет до продажи).

4. Бизнес налог = 3,3% от высшей суммы. В данном примере цена продажи выше государственной.

6,000,000 х 3,3% = 198,000 бат.

Бизнес налог составит 198,000 бат.

Обновлено 30.09.2012 19:51
 
Право собственности супругов на недвижимость в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:15

Недвижимость  в Таиланде

Запрет иностранцам на владение землёй в Таиланде толкает многих на необдуманные поступки.  Одно из таких средств – заключение брака с тайкой (тайцем), и оформление земли на имя иностранца. Это привело к вводу ряда ограничений. В настоящее время тайская пара может зарегистрировать недвижимое имущество только как совместную собственность. Появились новые требования к регистрации имущества, приобретённого в браке. Ранее для тайской пары, где один из супругов - иностранец, был введен строгий запрет на владение землёй. Однако, согласно указу министра внутренних дел Таиланда, абсолютный запрет был снят. Супружеской паре разрешено покупать землю при условии, что эта земля является их совместной собственностью. При этом супруг-иностранец не может распоряжаться землёй и оформлять её на себя. Это положение касается только земли, без учёта коммунальной собственности. Прежде чем зарегистрировать землю на имя супружеской пары, Земельный департамент требует письменные подтверждения супругов, что деньги (указывается цена) на покупку земли принадлежат им обоим. Если владение было подарено или пожертвовано, необходимо особое распоряжение министра. Письменные заявления супругов имеют большое значение. Во-первых, эти декларации подтверждают, что земля была куплена на деньги супругов, и является их совместной собственностью. Во-вторых, это будет причиной отказа супругу-иностранцу в приобретении земли на его имя. Однако это не значит, что супруг-иностранец не может управлять земли. Иностранец может получить право застройки или Usufructs на своё имя. Права обоих супругов защищаются на протяжении их брака. В случае развода гражданский кодекс Таиланда разрешает  аннулирование любого соглашения, заключённого в период брака. По заявлению генерального директора Земельного департамента, случаи покупки иностранцами земли через тайских супругов  является нарушением закона. Если при расследовании факты такой сделки подтверждаются, нотариальный акт аннулируется. Иностранцам также запрещено давать займы тайским супружеским парам. Законы, контролирующие покупку земли тайскими супругами, вызваны необходимостью аннулирования  фактов незаконных сделок. Однако, в связи с этим, у супругов возникают сложности доказательств происхождения денег. Учитывая принятые правительством меры, предприимчивым авантюристам следует заведомо отказаться от незаконных способов приобретения земли в Таиланде.

Совместное имущество супругов в Таиланде

Брак - самый сильный и благословенный союз между двумя людьми. Но брак предусматривает и правовые обязательства, оказывающие влияние на экономическое, социальное и политическое положение человека. Это, прежде всего, создание общей собственности, когда супруги сами согласовывают режим владения, управления, распределения доходов, приобретения совместного имущества. К сожалению, многие семейные ссоры связаны с непониманием супругами принципа работы имущественных отношений. Именно поэтому людям, вступающим в брак, необходимо чёткое знание законов и правил, регулирующих права совместной собственности.

Согласно гражданского и хозяйственного кодекса Таиланда, имущественные права супругов оговариваются в брачном соглашении, подписанном до заключения брака. В случае отсутствия добрачного контракта Кодекс предусматривает определённую гибкость.

Добрачный или брачный контракт – это юридический документ, определяющий отношение обоих супругов к владению собственностью. Тайский закон требует, чтобы брачный договор был подписан обеими сторонами и, по крайней мере, ещё двумя свидетелями. Брачный контракт должен быть в наличии на момент регистрации брака и прилагаться к свидетельству о заключении брака. В случае отсутствия брачного контракта любые последующие разногласия супругов не рассматриваются.

Супругам предоставлена полная свобода в регистрации своих имущественных прав. Противоправными считаются документы, противоречащие моральным нормам, государственной политике, или создающие препятствия для осуществления юридических правовых действий. Правильно составленный брачный контракт имеет силу на протяжении всего периода брака, и может быть нарушен только в случае применения судебных санкций. Условия брачного контракта распространяются только на супругов, не ущемляя интересов третьих лиц. В случае если суд принимает решение внести имущественные изменения в брачный контракт, интересы третьих лиц, например, кредиторов, защищены условиями первоначального брачного договора.

Брачный контракт заключается на основании закона Таиланда о признании двух видов собственности: личной (Sin Suan Tua) и совместной (Sin Somros).

Право личной собственности остаётся за супругами, несмотря на вступление в брак, и предполагает полный нераздельный контроль каждого над своей собственностью, включая продажу, бартер, использование в личных целях.

К личной собственности (Sin Suan Tua) относятся:

  • имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество личного пользования (одежда, украшения, инструменты);
  • подаренное или завещанное имущество;
  • подарки семье жены как знак уважения и серьёзных намерений.

К совместной собственности (Sin Somros) относится имущество, на которое имеют права оба супруга:

  • имущество, приобретённое в браке;
  • подарки, сделанные супругами, задекларированные письменно;
  • доходы, полученные от использования личной собственности (Sin Suan Tua).

На совместную собственность распространяются права обоих супругов, если нет судебного решения на присвоение прав владения определённой собственностью одним из супругов. В решении вопросов, связанных с общей собственностью, суд требует согласия обоих супругов. Если один из супругов отказывается выполнять это условие, то ущемлённая сторона вправе обратиться в суд и потребовать расторжения любой сделки, проведённой без её (его) ведома, даже если эта сделка законна и все обязательства выполняются своевременно. Более того, пострадавшая сторона получает право управления имуществом.

Долговые обязательства, касающиеся совместной собственности

Личные долги супругов оплачиваются, прежде всего, их личной собственностью. Если личной собственности супруга недостаточно для покрытия долга, кредитору предоставляется право изъять долг из общей собственности супружеской пары. Однако если оба супруга несут долговую ответственность, то кредитор вправе претендовать как на личную собственность обоих, так и на совместную их собственность.

Имеются в виду следующие долговые обязательства:

  • долги, связанные с управлением имуществом, бытовыми расходами семьи, медицинским обслуживанием, обучением детей;
  • долги по совместной собственности;
  • долги по предпринимательской деятельности супругов;
  • долги по совместной деятельности.

Семейная собственность в Таиланде – очень деликатная тема. Во избежание семейных разногласий её часто обходят стороной. В результате многие пары уклоняются от строгого контроля над управлением своим имуществом. К сожалению, эта практика дала отрицательные результаты. Во избежание печальных последствий необходимо своевременное обращение за помощью к компетентному адвокату.

Обновлено 22.02.2013 19:07
 
1234

Страница 2 из 4
© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.