Недвижимость в Таиланде и на Пхукете


Налоги на покупку и продажу недвижимости в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:25

Недвижимость  в Таиланде

Каждое лицо, проживающее в Таиланде, независимо от своего гражданства, платит следующие налоги и сборы при заключении сделок по недвижимости:

Transferring fee (налог на передачу собственности)

Налог на передачу собственности составляет 2% от зарегистрированной стоимости недвижимого имущества. Налог оплачивается в земельном отделе лицом, указанным в договоре купли-продажи. Обычно часть налога оплачивает покупатель.

Stamp duty (гербовый сбор)

Покупатель или продавец, в зависимости от согласования сторон в договоре купли-продажи, оплачивает гербовый сбор в размере 0,5% от оценочной или продажной стоимости недвижимости, в зависимости от того, какая сумма выше. При оплате бизнес-налога (SBT) гербовый сбор не взимается.

3. Specific Business Tax (SBT), или бизнес-налог, платится владельцем в том случае, если недвижимость находится в его собственности менее 5 лет. Налоговая ставка составляет 3,3% от оценочной или продажной цены (что выше).

Withholding tax (налог удержания)

При продаже недвижимости частным лицом: продавец платит в налоговый департамент в том случае, если получает прибыль при продаже собственности (секций кондоминиумов в том числе). Налог рассчитывается по государственной оценке стоимости здания, с учётом срока владения (больше срок – больше налог) и прогрессивной налоговой ставки (0 – 37%).

При продаже недвижимости компаниями: подоходный налог в размере 1% от оценочной или фактической цены продажи (какая выше) оплачивает продавец. Налог не взимается в случае, если сумма налоговой ставки эквивалентна западной. Налог на коммерческую недвижимость невелик, и взимается редко. В случае оформления договора аренды более чем на 3 года компании платят регистрационный сбор в размере 1% плюс 0,1% гербового сбора. Налог рассчитывается от общей суммы арендной платы или залоговой стоимости, или того и другого.

Налоги на недвижимость в Таиланде

Стоимость трансфера – 2% от зарегистрированной стоимости

Гербовый сбор 0,5% от зарегистрированной стоимости, выплачивается в случае освобождения от бизнес-налогообложения.

Подоходный налог 1% от оценочной стоимости

Бизнес налог 3,3% от оценочной стоимости, если продаётся в течение 5 лет владения. Это относится как к частным лицам, так и к компаниям.

Сумма группового налога

Стоимость трансфера – 2% от регистрационной суммы, оплачивает покупатель.

Гербовый сбор - 0,5% от регистрационной суммы, оплачивает продавец.

Налог удержания – 1% от оценочной стоимости, оплачивает продавец.

Бизнес налог – 3,3% от оценочной стоимости, оплачивает продавец.

Расчёт налога на передачу собственности

Пример

Предположим, что государственная стоимость имущества 50000 бат за кв. метр.

Общая площадь помещения 100 кв. м.

Цена общей площади 500000 бат.

Фактическая цена продажи 600000 бат.

Срок владения собственностью 3 года.

 Налог удержания

Государственная оценка здания = 5,000,000 бат.

Вычет стоимости владения за 3 года 77% = 3,850,000 бат.

Баланс = 1,150,000 (5,000,000 – 3,850,000) бат.

Делится на 3 года владения.

Баланс 383,33,33 (1,150,000: 3) бат.

Прогрессирующее налогообложение:

От 1 до 80,000 = освобождены

От 80,001 – 100,000 = 5% (1000)

От 100,001 – 383,333,33 = 10% (28,333,23)

Всего = 29,333,23 (1,000 + 28,333,23)

Умножаем на год владения = 87,999,69 (29,333,23 х 3)

В данном случае налог составит 87,999,69 бат.

Государственный сбор по передаче права собственности составляет 2% от государственной оценочной стоимости:

5,000,000 х 2% = 100,000

Стоимость трансфера - 100,000 бат.

Гербовый сбор

В данном случае не взимается, с учётом проплаты бизнес налога (владение сроком менее 5 лет до продажи).

4. Бизнес налог = 3,3% от высшей суммы. В данном примере цена продажи выше государственной.

6,000,000 х 3,3% = 198,000 бат.

Бизнес налог составит 198,000 бат.

Обновлено 30.09.2012 19:51
 
Право собственности супругов на недвижимость в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:15

Недвижимость  в Таиланде

Запрет иностранцам на владение землёй в Таиланде толкает многих на необдуманные поступки.  Одно из таких средств – заключение брака с тайкой (тайцем), и оформление земли на имя иностранца. Это привело к вводу ряда ограничений. В настоящее время тайская пара может зарегистрировать недвижимое имущество только как совместную собственность. Появились новые требования к регистрации имущества, приобретённого в браке. Ранее для тайской пары, где один из супругов - иностранец, был введен строгий запрет на владение землёй. Однако, согласно указу министра внутренних дел Таиланда, абсолютный запрет был снят. Супружеской паре разрешено покупать землю при условии, что эта земля является их совместной собственностью. При этом супруг-иностранец не может распоряжаться землёй и оформлять её на себя. Это положение касается только земли, без учёта коммунальной собственности. Прежде чем зарегистрировать землю на имя супружеской пары, Земельный департамент требует письменные подтверждения супругов, что деньги (указывается цена) на покупку земли принадлежат им обоим. Если владение было подарено или пожертвовано, необходимо особое распоряжение министра. Письменные заявления супругов имеют большое значение. Во-первых, эти декларации подтверждают, что земля была куплена на деньги супругов, и является их совместной собственностью. Во-вторых, это будет причиной отказа супругу-иностранцу в приобретении земли на его имя. Однако это не значит, что супруг-иностранец не может управлять земли. Иностранец может получить право застройки или Usufructs на своё имя. Права обоих супругов защищаются на протяжении их брака. В случае развода гражданский кодекс Таиланда разрешает  аннулирование любого соглашения, заключённого в период брака. По заявлению генерального директора Земельного департамента, случаи покупки иностранцами земли через тайских супругов  является нарушением закона. Если при расследовании факты такой сделки подтверждаются, нотариальный акт аннулируется. Иностранцам также запрещено давать займы тайским супружеским парам. Законы, контролирующие покупку земли тайскими супругами, вызваны необходимостью аннулирования  фактов незаконных сделок. Однако, в связи с этим, у супругов возникают сложности доказательств происхождения денег. Учитывая принятые правительством меры, предприимчивым авантюристам следует заведомо отказаться от незаконных способов приобретения земли в Таиланде.

Совместное имущество супругов в Таиланде

Брак - самый сильный и благословенный союз между двумя людьми. Но брак предусматривает и правовые обязательства, оказывающие влияние на экономическое, социальное и политическое положение человека. Это, прежде всего, создание общей собственности, когда супруги сами согласовывают режим владения, управления, распределения доходов, приобретения совместного имущества. К сожалению, многие семейные ссоры связаны с непониманием супругами принципа работы имущественных отношений. Именно поэтому людям, вступающим в брак, необходимо чёткое знание законов и правил, регулирующих права совместной собственности.

Согласно гражданского и хозяйственного кодекса Таиланда, имущественные права супругов оговариваются в брачном соглашении, подписанном до заключения брака. В случае отсутствия добрачного контракта Кодекс предусматривает определённую гибкость.

Добрачный или брачный контракт – это юридический документ, определяющий отношение обоих супругов к владению собственностью. Тайский закон требует, чтобы брачный договор был подписан обеими сторонами и, по крайней мере, ещё двумя свидетелями. Брачный контракт должен быть в наличии на момент регистрации брака и прилагаться к свидетельству о заключении брака. В случае отсутствия брачного контракта любые последующие разногласия супругов не рассматриваются.

Супругам предоставлена полная свобода в регистрации своих имущественных прав. Противоправными считаются документы, противоречащие моральным нормам, государственной политике, или создающие препятствия для осуществления юридических правовых действий. Правильно составленный брачный контракт имеет силу на протяжении всего периода брака, и может быть нарушен только в случае применения судебных санкций. Условия брачного контракта распространяются только на супругов, не ущемляя интересов третьих лиц. В случае если суд принимает решение внести имущественные изменения в брачный контракт, интересы третьих лиц, например, кредиторов, защищены условиями первоначального брачного договора.

Брачный контракт заключается на основании закона Таиланда о признании двух видов собственности: личной (Sin Suan Tua) и совместной (Sin Somros).

Право личной собственности остаётся за супругами, несмотря на вступление в брак, и предполагает полный нераздельный контроль каждого над своей собственностью, включая продажу, бартер, использование в личных целях.

К личной собственности (Sin Suan Tua) относятся:

  • имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество личного пользования (одежда, украшения, инструменты);
  • подаренное или завещанное имущество;
  • подарки семье жены как знак уважения и серьёзных намерений.

К совместной собственности (Sin Somros) относится имущество, на которое имеют права оба супруга:

  • имущество, приобретённое в браке;
  • подарки, сделанные супругами, задекларированные письменно;
  • доходы, полученные от использования личной собственности (Sin Suan Tua).

На совместную собственность распространяются права обоих супругов, если нет судебного решения на присвоение прав владения определённой собственностью одним из супругов. В решении вопросов, связанных с общей собственностью, суд требует согласия обоих супругов. Если один из супругов отказывается выполнять это условие, то ущемлённая сторона вправе обратиться в суд и потребовать расторжения любой сделки, проведённой без её (его) ведома, даже если эта сделка законна и все обязательства выполняются своевременно. Более того, пострадавшая сторона получает право управления имуществом.

Долговые обязательства, касающиеся совместной собственности

Личные долги супругов оплачиваются, прежде всего, их личной собственностью. Если личной собственности супруга недостаточно для покрытия долга, кредитору предоставляется право изъять долг из общей собственности супружеской пары. Однако если оба супруга несут долговую ответственность, то кредитор вправе претендовать как на личную собственность обоих, так и на совместную их собственность.

Имеются в виду следующие долговые обязательства:

  • долги, связанные с управлением имуществом, бытовыми расходами семьи, медицинским обслуживанием, обучением детей;
  • долги по совместной собственности;
  • долги по предпринимательской деятельности супругов;
  • долги по совместной деятельности.

Семейная собственность в Таиланде – очень деликатная тема. Во избежание семейных разногласий её часто обходят стороной. В результате многие пары уклоняются от строгого контроля над управлением своим имуществом. К сожалению, эта практика дала отрицательные результаты. Во избежание печальных последствий необходимо своевременное обращение за помощью к компетентному адвокату.

Обновлено 22.02.2013 19:07
 
Проблемы при покупке недвижимости в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:11

Покупка недвижимости в Таиланде

Не секрет, что рынок недвижимости Таиланда привлекает многих иностранных инвесторов. Проекты развития рынка с каждым годом совершенствуются с целью удовлетворения растущего спроса на мировом рынке. Тем не менее, приобретение собственности в Таиланде остаётся сложной задачей. В основном это связано с правовыми нормами, запрещающими иностранцам владеть недвижимостью в стране. Альтернативы аренды или покупки кондоминиума не имеют тех привилегий, которые даёт владение частной собственностью. Иностранцы отмечают отсутствие безопасности в договорах аренды. Продление аренды полностью зависит от желания арендодателя. Кроме того, ограничение срока аренды до 30 лет не предусматривает специфики характера деятельности отдельных арендаторов. Что касается кондоминиумов, иностранцы могут распоряжаться только своей частью здания, а не землёй, на которой построен дом.  Другой распространённой проблемой, с которой сталкиваются иностранцы,  покупающие жильё в Таиланде, является отсутствие привычных технических услуг. Многие жалобы иностранных граждан связаны с невозможностью доступа к Интернету в непосредственной близости к их жилью. Эта проблема может быть решена только с помощью местных поставщиков, которые всегда готовы предложить свои услуги для устранения любого дефицита. Более серьёзной проблемой является наличие переводчиков, способных сделать точный перевод  документов на английский или на любой другой язык. Все документы на право собственности, покупку недвижимости, а также соглашения аренды написаны на тайском языке. Как правило, их  очень редко  сопутствует перевод. Некоторым иностранцам, покупавшим кондоминиумы, очень повезло, что продавец позаботился о переводе документов. Но подавляющее большинство иностранных инвесторов вынуждено прибегать к услугам аккредитованных переводчиков или официальных фирм.

Многие иностранцы сталкиваются с затруднениями, связанными с отсутствием профессиональной юридической помощи для получения полной информации о покупке интересующего объекта. В такой ситуации рекомендуется искать информацию через Интернет, или в местном телефонном справочнике. Это могут быть  данные крупных юридических фирм, которые оказывают бесплатные юридические консультации. И последнее: многие иностранные инвесторы были введены в заблуждение терминологией, используемой в тайской правовой системе. Незнание законов владения собственностью в Таиланде часто становилось причиной разочарований инвесторов в вопросе передачи прав на владение землёй. Прежде чем приступить к оформлению сделки, необходимо проконсультироваться с профессиональным юристом по каждому из пунктов, касающихся передачи права пользования недвижимостью и права владения землёй.

Поиск нужного варианта покупки недвижимости в Таиланде

В Таиланде нелегко получить право на владение землёй. Земельные департаменты Таиланда требуют предоставления определённых документов, подтверждающих право покупателя на ту или иную степень владения землёй. Поэтому неудивительно, что покупка недвижимости в стране сопряжена с большими усилиями и трудностями. Существует легальная проверка данных недвижимости Таиланда. Продавец документально доказывает историю возникновения и существования объекта собственности. Если есть изменения в определении типа собственности, они должны быть зарегистрированы и соответствовать данным Земельного департамента. Продавцом также должен быть предоставлен полный отчёт покупателю о залогах, проплатах, налогах, правах владения данной собственностью. Правовые последствия неверно оформленных документов защищают интересы покупателя.

Существуют четыре основных документальных определений прав тайской собственности:
«Chanote», или государственный нотариальный акт, самый надёжный документ, доказывающий полное право собственника. Информация, указанная в документе, составлена с помощью сложной системы GPS. Она является надёжной.
«Nor Sor 3 Kor», или подтверждённый сертификат пользования, означает, что обладатель этого документа выполнил все требования для получения свидетельства на право собственности. Документ позволяет владельцу использовать имущество по своему усмотрению, согласно соответствующему законодательству.
«Nor Sor 3», или сертификат владения. Документ похож на предыдущий, но не указывает точных границ владения.
«Sor Kor 1», или сертификат владения. Этот документ признаёт права предшествующего владельца, но не даёт никаких прав собственности его предъявителю. Иностранные инвесторы избегают вкладывать деньги в покупку такого рода собственности. 

Аренда в Таиланде – выгодный способ использования имущества

Аренда – это покупка права пользования землёй или зданием в течение определённого периода времени. Согласно договору аренды, владелец собственности, или арендодатель, отказывается от права пользования своим имуществом в пользу арендатора. Эта система является самой популярной в сделках с недвижимостью, имея большие преимущества перед покупкой недвижимости или простым наймом. Аренда позволяет съёмщику практически быть хозяином арендуемого имущества, и прекратить отношения по окончании срока действия договора. По сравнению с простым наймом, требующим постоянного внимания и обновления, долгосрочная аренда является идеальным выбором для тех, кто ищет определённой стабильности. Но это не означает, что система долгосрочной аренды выгодна при любых обстоятельствах. В чём преимущества долгосрочной аренды? Во-первых, договор долгосрочной аренды заключается на десятки лет, и арендатору нет необходимости постоянно продлять его. Во-вторых, являясь лишь временным обладателем собственности, арендатор не является единственным лицом, ответственным за её сохранность и состояние. В контракт аренды могут быть включены условия, позволяющие арендатору абсолютное и непрерывное владение собственностью. И, наконец, в отличие от владельца собственностью, арендатор не привязан к земле и занимается своим делом, имея полную свободу выбора.

Недостатком аренды являются некоторые ограничения деятельности арендатора, связанные с тем, что это не его личная собственность. Кроме того, поскольку договор аренды заключается на длительный период времени, арендатор может понести расходы, не предусмотренные контрактом. Амортизация имущества может со временем сократить прибыли арендатора. Таким образом, решение о заключении договора долгосрочной аренды должно быть тщательно продумано. Тайский закон строго ограничивает участие иностранцев в покупке недвижимости в Таиланде. Поэтому использование долгосрочной аренды помогает иностранцам преодолеть юридические ограничения и получить возможность пользоваться землёй в Таиланде. Арендатор не имеет гражданского статуса  в Таиланде, в отличие от ряда стран общего права. Согласно тайскому правовому законодательству, договор долгосрочной аренды заключается на 30 лет  с условием возможного продления срока. Продление срока аренды осуществляется при условии того, что это было оговорено в начальном контракте. При отсутствии такого пункта стороны могут заключить новый договор. При заключении нового договора следует проявить осмотрительность, так как новый договор не является продолжением прежнего, следовательно, не все положения или условия старого контракта могут быть приемлемы в новом. Система долгосрочной аренды включает в себя некоторые права в защиту интересов арендатора. Это возможность застройки и создание оффшорных холдинговых компаний для привлечения новых иностранных инвесторов. Аренда недвижимости и земли в Таиланде предоставляет арендатору возможность получения хорошей прибыли от сдачи имущества в аренду. За консультациями по вопросу безопасной аренды следует обращаться к профессиональному юристу.

Обновлено 22.02.2013 19:10
 
Использование депозитных счетов в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:08

Недвижимость в Таиланде

Депозитным счётом в Таиланде распоряжается третье лицо, брокер, до завершения или прекращения конкретной сделки. Такие счета широко используется в сделках с недвижимостью, главным образом при работе с реальными застройщиками. В США, особенно в штате Калифорния, депозитный счёт является стандартной формой оплаты при покупке собственности, так как служит интересам всех заинтересованных сторон. Разработчик имеет возможность получения своевременных выплат на завершение строительства, а покупателю гарантируется сохранность и безопасность вклада. Депозитный счёт был задуман как средство защиты интересов потребителей, но им охотно пользуются как покупатели, так и разработчики.

В последние годы недвижимость в Таиланде переживает стабильный и быстрый рост. Результатом внимания инвесторов всего мира к тайской недвижимости стало повышение цен на дома и квартиры в Таиланде. С другой стороны, эта тенденция привела к увеличению количества недобросовестных застройщиков, в результате чего начался поток гражданских судебных исков. Было время, когда в Таиланде запретили использовать депозитные счета. Депозитный счёт очень удобен как для продавца, так и для покупателя, поскольку предусматривает режим и способ оплаты строительства. Но депозитные счета не имели правовой защиты от недобросовестных агентов. Не было системы контроля ни на государственном уровне, ни в самих банках. В связи с этим в декабре 2007 года тайский парламент принял закон о привлечении нейтральной третьей стороны для контроля над использованием депозитных счетов. Закон вступил в силу в мае 2008 года. Этот закон предусматривает определённые ограничения. Для открытия депозитного счёта необходимо разрешение Министерства финансов. Кроме того, для покупки недвижимости должен быть открыт отдельный депозитный счёт. Все эти требования служат для защиты интересов покупателя, во избежание возможных конфликтов.

Новый закон контроля депозитных счетов вызвал озабоченность некоторых дилеров и разработчиков, опасавшихся давления и потери свободы финансового управления. Но, несмотря на опасения дилеров, открытие депозитных счетов стало широко распространённой практикой в стране. Использование депозитного счёта станет со временем стандартной формой оплаты.

В настоящее время депозитными счетами уже пользуются для оплаты юридических услуг и различных продаж. Всё большее количество фирм использует депозиты в своих ежедневных операциях. Одной из разновидностей депозита является создание оффшорного депозитного счёта. Эти новшества вызвали определённую оперативную сложность, так как большинство покупок и контрактов совершается именно с помощью открытия депозитных счетов. Преимущества депозитных счетов открывают широкие возможности для коммерческой практики.

Заключение: тайская правовая система оградила целевые депозитные счета с целью содействия безопасной коммерческой деятельности. Ожидается обеспечение ещё больших мер контроля над депозитными счетами, которые со временем станут стандартной формой оплаты недвижимости и гарантией растущих успешных продаж.

Обновлено 22.02.2013 19:11
 
Права корпоративной собственности в Таиланде PDF Печать E-mail
Автор: edit   
03.07.2011 13:06

Недвижимость в Таиланде

Компании, как и частные лица, имеют право на приобретение собственной недвижимости в Таиланде. Однако существует дифференциация между тайскими и иностранными компаниями по процентному соотношению пакета акций. Компания считается тайской, если более 50% её акций принадлежит тайским гражданам. Только тайские компании имеют право на покупку недвижимости в Таиланде.

В соответствии с действующей правовой системой, иностранным компаниям, также как и их отдельным учредителям, запрещена покупка недвижимости в Таиланде. Однако, имеется ряд исключений из этого правила. Самым существенным из них считается приобретение кондоминиума, или временное предоставление кондоминиума в собственность компании, по усмотрению тайского совета инвестиций. Временное пользование недвижимостью исключает использование её для личных, бытовых или пенсионных целей. Применение ограничений к иностранным компаниям является средством борьбы с трудностями, с которыми сталкиваются инвесторы. Обычной практикой стало использование номинальных акционеров. Люди, выступающие в качестве заинтересованных сторон в конкретной компании, на самом деле являются манекенами, пытающимися обойти запрет на приобретение недвижимости в Таиланде. Другим ухищрением является создание правовой организации, где лицо, владеющее минимальным пакетом акций, участвует в управлении делами компании. Это достигается за счёт покупки привилегированных пакетов акций, или акций, имеющий приоритет в некоторых вопросах компании, таких как голосование, распределение дивидендов, ликвидация. В этом случае иностранец имеет прав контролировать деятельность компании и диктовать корпоративную политику.

Большое значение имеют дружеские договоры между Таиландом и зарубежными странами, такими, как США, Австралия. На основе таких договоров могут быть созданы корпоративные компании с советом, состоящим полностью из иностранцев. Подобные компании не должны ставить целью приобретение недвижимости в Таиланде. Их назначение – содействовать укреплению торговли и коммерции.

Заключение: потенциал корпорации на право владения землёй в Таиланде целиком зависит от её контрольного пакета акций. На корпорации, как и на физические лица, распространяются одинаковые запреты на право владения землёй. Но юридическое лицо может проявить определённую гибкость и обойти эти запреты. Таким образом, в последнее время условия использования компаний для приобретения земли в Таиланде стали более  благоприятными. Однако к таким методам нужно относиться с осторожностью.

Обновлено 22.02.2013 19:12
 
1234

Страница 2 из 4
© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.