Недвижимость на Пхукете и в Таиланде

Наиболее часто задаваемые вопросы по теме недвижимости в Таиланде

1.0513

Недвижимость в Таиланде

1. Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?

Как правило, иностранцам запрещено владение недвижимым имуществом Таиланда. Исключение составляют покупки кондоминиумов и покупки, разрешённые BOI.

2. Может ли иностранец приобрести собственность в Таиланде, и какую?

Согласно последней редакции Закона о кондоминиумах, иностранец может стать полноправным собственником единицы кондоминиума, если принадлежащая ему площадь не будет занимать более 49% общей площади здания. В случае превышения этой нормы возможна аренда избыточной площади.

3. Может ли иностранец заключить договор аренды?

Да, иностранцам разрешается заключать договора аренды в Таиланде. Но тайский закон ограничивает срок аренды иностранцам до 30 лет. Вопреки распространённому мнению, эти договора не продляются. Обновление аренды возможно только по инициативе и со стороны арендодателя.

4. Могут ли иностранные корпорации быть собственниками земли?

Запреты, действующие для иностранцев, распространяются и на юридические лица. Однако тайский Совет по инвестициям делает исключения для компаний, способствующих развитию бизнеса. В таких случаях компании могут временно приобретать землю для целевого использования.

5. Может ли моя тайская супруга приобрести недвижимое имущество на моё имя?

Тайская супруга может приобрести и зарегистрировать недвижимость при соблюдении следующих требований. Во-первых, деньги на приобретение земли должны быть её личными деньгами. Супруг иностранец не может дать ей ссуду, так как, согласно тайскому закону, иностранцам запрещено иметь свой интерес в недвижимости Таиланда. Во-вторых, при покупке земли оба супруга подписывают декларацию в Земельном отделе, что земля принадлежит тайской супруге.

6. Как может иностранец получить кредит на покупку недвижимости в Таиланде?

Местные банки и финансовые учреждения могут время от времени предоставлять займы иностранцам для приобретения недвижимости в стране. Максимальный размер займа иностранцу - 70% от стоимости приобретаемой недвижимости.

7. Существует ли правовая система владения собственностью в Таиланде?

Да. В зависимости от зарегистрированных прав владельца, в Таиланде существуют разные степени владения собственностью. Наиболее распространённые: Chanote, или собственность на квартиру, Nor Sor 3 Kor, подтверждённый сертификат пользования, Nor Sor 3 и Sor Kor 1, сертификаты владения. Самым надёжным документом, подтверждающим полноправное владение и распоряжение собственностью, является Chanote. Документ Sor Kor 1является самым незащищённым, так как означает просто возможность пользования недвижимостью.

8. Хотя иностранец не имеет права собственности на землю, может ли он купить здание на этой земле?

Ответ: юридически, любое здание рассматривается как часть земли, на которой оно расположено. Однако здание рассматривается отдельно от земли, если построено на арендованном участке. Таким образом, иностранец может приобрести любое здание на арендованной им земле.
Если ваш супруг (а) тайской национальности, и вы планируете построить дом на его (её) земле, вам предлагают подписать договор аренды земли у супруга (и). Дом будет вашей общей собственностью, но земля будет принадлежать тайскому супругу (е).

9. Как получить разрешение на строительство?

Ответ: разрешение на строительство можно получить в местной администрации (Aor Bor Tor) или в муниципалитете по месту расположения земли. План застройки утверждается архитектором или инженером. Здание должно соответствовать требованиям, предусмотренным проектом.

10. Моя земля была передана третьим лицам без моего ведома. Земля не была зарегистрирована в Земельном департаменте. Каковы мои права и обязанности?

Ответ: земля, не зарегистрированная в Земельном департаменте, согласно тайскому законодательству не считается собственностью. Вы являетесь только владельцем земли.

11. Как работает закон аренды земли в Таиланде?

Ответ: договор аренды земли сроком на 3 года и более оформляется в Земельном департаменте, с соответствующей уплатой налогов. Максимальная продолжительность срока аренды – 30 лет, с возможным переоформлением договора ещё на 30 лет.
В случае если стороны договариваются  относительно аренды сроком на 60 лет (30 лет плюс последующее переоформление договора ещё на 30 лет), контракт предусматривает предоплату за оба периода сразу. Арендатор является собственником земли на период аренды. Сложности могут возникнуть при передаче прав аренды наследникам арендатора.

12. Как работает закон «кондоминиума» в Таиланде?

Ответ: согласно тайскому жилищному кодексу 2522, кондоминиум определяется как здание с частным и общим владением. Владелец секции кондоминиума юридически является собственником соответствующей части земли.

13. Может ли иностранец стать законным владельцем квартиры в кондоминиуме?

Ответ: любой легально проживающий в стране иностранец может приобрести секцию кондоминиума муниципального проекта Таиланда, площадью не более 5 рай в таких городах как Бангкок, Паттайя, Пхукет. Площадь занимаемой иностранцем секции кондоминиума не должна превышать 49% общей площади здания. Иностранец может передать свою собственность во владение другого иностранца.
Если вы желаете купить квартиру в кондоминиуме Таиланда, следует поинтересоваться:

  • размером ежемесячной платы и налоговым сбором
  • стоимостью амортизации использования общей площади

Некоторые кондоминиумы по разным причинам так и остались недостроенными, поэтому следует хорошо подумать, прежде чем решиться на покупку кондоминиума.
Если вы хотите приобрести кондоминиум с вторичного рынка, убедитесь, что площадь вашей покупки не превышает 49% общей площади здания.

14. Могу ли я купить недвижимость в Таиланде без личного присутствия?

Ответ: Да. Вы можете поручить регистрацию права собственности в Земельном департаменте своему доверенному адвокату. Если вы состоите в браке с тайкой (тайцем), вы должны сделать письменный отказ от земли в пользу тайского супруга, как принадлежавшей ей (ему) собственности до брака. Такое заявление может быть зарегистрировано в тайском Консульстве за рубежом.

15. Какие единицы измерения земли в Таиланде?

Ответ: в Таиланде земля измеряется в «rai», «ngan» и «wah».
1 rai = 4 ngan = 1600 кв.м.
1 ngan = 100 wah = 400 кв.м.
1 wah = 4 кв.м.
1 акр = 2,5 rai
1 гектар = 6,25 rai
Цены на землю выражены в батах за rai или wah. Цены на кондоминиумы выражаются в батах за квадратный метр.

16. Могу ли я легально сдавать недвижимость в Таиланде?

Ответ: человек, зарабатывающий на сдаче недвижимости в Таиланде, платит подоходный налог в размере от 0 до 37%. Если владелец недвижимости пользуется ею менее 5 лет, налог составляет 3,3% от оценочной или рыночной стоимости (в зависимости от того  какая выше). Плата за передачу права собственности составляет 2% от оценочной стоимости. Гербовый сбор оплачивается при отсутствии бизнес-налога.
При переводе денежных средств из Таиланда необходимо предоставить паспорт и банковский счёт. О переводе суммы более 20.000$ должен быть поставлен в известность Банк Таиланда. О переводе более 2.000.000 бат сообщается в Комитет по борьбе с коррупцией и денежными махинациями.

17. Каким налогообложениям подвергается иностранец при продаже собственности в Таиланде? Каким образом можно перевести деньги из Таиланда?

Ответ: при продаже недвижимости платится подоходный налог от 0 до 37%, и бизнес налог 3,3% от оценочной или рыночной стоимости (какая выше), если владелец пользовался недвижимостью менее 5 лет. Стоимость передачи права собственности – 2% от оценочной стоимости. Гербовый сбор оплачивается при отсутствии бизнес налога.
О порядке перевода денежных средств читайте выше.


18. Зачем мне становиться VIP клиентом, если я могу легально арендовать недвижимость в Таиланде?

Ответ: Вы можете легально заключить договор аренды на 30 лет. Но нет гарантий, что собственник пожелает возобновить договор по истечении этого срока.

19. А что, если арендодатель умирает? Будет ли его наследник выполнять условия договора? VIP структура даёт гарантии продления срока аренды до 90 лет. Не является ли это новой «номинальной» структурой вроде компаний с долевым участием 49/51?

Ответ: Нет. Это структура законных инвестиций для обеих сторон. При старой «номинальной» структуре тайская сторона владела 51% акций и не проявляла никакой активности, соответственно и не получала ничего от своего участия.

20. В настоящее время у меня уже есть тайская компания. Что мне предпринять?

Ответ: Если ваша компания оформлена с помощью номинантов, вы можете переключить её на VIP структуру. Правительство Таиланда переписывает закон о предпринимательской деятельности иностранцев в стране. Однако требования Земельного кодекса будут ещё более строгими в связи с имеющимися нарушениями, как со стороны тайских лиц, так и иностранцев.

21. Оказали ли текущие политические события на возможности VIP системы?

Ответ: Текущие политические события могут только укрепить уверенность VIP покупателей, так как система создана в рамках правовых правительственных ведомств.

22. Мне 45 лет. Я не женат на тайке. Не имею ни работы, ни бизнеса. Как я могу купить дом и остаться в Таиланде?

Ответ: В соответствии с новыми иммиграционными правилами, вы можете остаться в Таиланде только при наличии действительной визы, выданной тайским посольством или консульством, поскольку вам нет 50 лет, вы не женаты на тайке, и не работаете в тайской компании. Однако, если вы VIP пользователь, вы автоматически присоединяетесь к TLM и получаете право открытия визы на год для себя и своего партнёра.

23. Являясь VIP членом, могу ли я продать своё имущество, и как?

Ответ: Да. Вы арендуете имущество VIP, но оно оформлено на ваше имя, и вы пользуетесь правом аренды в течение 30 лет, и более. Если вы хотите продать свою недвижимость, заключается новый договор аренды с вашим покупателем на 30 лет, и он становится собственником имущества.

24. К кому переходит арендованное имущество в случае моей смерти?

Ответ: Право собственности может быть передано вашему родственнику. С ним заключается новый договор аренды на 30 лет. Это имущество может остаться в собственности вашей семьи навсегда.

25. Каковы недостатки системы VIP?

Ответ: Существование первоначального взноса и взимание арендной платы в соответствии со стоимостью недвижимости, что может показаться экономически невыгодным для клиента. Однако, именно это и  обеспечивает 100% гарантию законной защиты прав пользования домом мечты в Таиланде.








Еще по теме:


© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.