Недвижимость на Пхукете и в Таиланде

Condominium Act (Закон о кондоминиумах)

1.4530

Недвижимость в Таиланде

Закон о кондоминиумах предусматривает право собственности, аренды и использования секций кондоминиумов, определяя права и обязанности помещиков и арендаторов. Недавно внесённые в закон поправки были сделаны с целью защиты прав покупателей. Закон о кондоминиумах обеспечивает защиту прав покупателей ещё до подписания договора купли-продажи. Закон обязывает девелоперов хранить копии всех рекламных проспектов до тех пор, пока все квартиры не будут проданы. Любое отклонение от данных обязательств истолковывается в пользу покупателя. Ещё одна важная поправка – требование соблюдения стандартной формы договора при покупке кондоминиума. Невыполнение этого условия может лишить договор законной силы. Закон также предусматривает, чтобы сторона, которая платит налоги, оплачивала и общие расходы, обслуживание и содержание непроданных единиц кондоминиума. Закон предписывает правила для владельцев офисов, расположенных в кондоминиумах, с целью сохранения мира и спокойствия всех жильцов. Наконец, закон предусматривает соответствующие санкции для нарушителей.

Due Diligence (Экспертиза)

Экспертиза является законной формой проверки состояния имущества. Эта концепция гражданского законодательства нашла своё место и в договорном праве купли-продажи недвижимости, в целях предотвращения возможных разочарований покупателей. Экспертиза проводится до подписания контракта. Прежде всего, проверяются данные о праве владения землёй застройщиком, и о самом застройщике. Рассматриваются все акты передачи данной земли. Экспертиза – самый важный и трудоёмкий процесс при покупке недвижимости.

Freehold (Безусловное право собственности)

Безусловное право собственности означает, что владелец получает полную власть над конкретным имуществом. Безусловное право собственности – это больше, чем право пользования. Собственник не обязан возвращать имущество по истечении срока аренды. Безусловное право собственности распространяется, например, на произведённые преобразования, дома и другое недвижимое имущество, и землю, на которой расположены объекты.

Juristic Person (Юридическое лицо)

Юридическое лицо – законный представитель, уполномоченный производить сделки от физического или юридического лица. В сделках, касающихся права собственности, рекомендуется прибегать к помощи компетентного в правовых вопросах лица, для проведения финансовых операций, защиты интересов собственности в суде, управления денежными активами клиента. Юридическое лицо берёт на себя всю ответственность по защите прав собственника, отвечая за каждое своё действие. В последнее время, однако, появились методы обхода защиты юридического лица. Один из таких методов – создание так называемого «Piercing of the Corporate Veil» (Прокол корпоративного занавеса), то есть использование группы людей вместо одного юридического лица.

Lease (Аренда)

Аренда - право владения собственностью за определённую процентную плату в течение определённого периода времени. Лицо, предоставляющее право на владение своей собственностью, является арендодателем. Лицо, в пользу которого прописывается временное право владения, является арендатором. Аренда – самый распространённый и популярный способ пользования недвижимым имуществом. На практике арендатор является собственником арендуемой недвижимости, имея возможность возобновления договора аренды. Арендатор - не единственное заинтересованное в имуществе лицо, поэтому нет совместной юридической схемы управления рисками между сторонами. Таким образом, всё бремя ответственности за имущество не может быть возложено на арендатора. Тем не менее, арендодатель не несёт ответственность за возможные убытки арендатора на начальном этапе аренды, так как эти убытки могут оказать неблагоприятное воздействие на жизнеспособность договора аренды.

Leasehold (Право аренды)

Заплатив фиксированную сумму, арендатор получает право пользоваться землями или зданиями в течение определённого периода времени. Так как тайский закон запрещает иностранцам быть собственниками земли, то аренда стала популярной альтернативой прямого владения. Договор аренды заключается не более чем на 30 лет. Следующие особенности сделали договор аренды самым популярным способом владения собственностью в Таиланде. Во-первых, большой срок аренды, который может быть продлён. Во-вторых, арендодатель и арендатор несут совместную ответственность за убытки и уроны, кроме тех, которые конкретно определены для каждого из них существующим законодательством. Конечно, аренда является более ограниченной формой владения собственностью по сравнению с абсолютным правом собственности. Более того, поскольку аренда предполагает длительные сроки, арендатор не застрахован от рисков и расходов, не предусмотренных договором. И, кроме того, в отличие от собственника земли, арендодатель не может хозяйничать на земле, будучи ограничен деятельностью, предусмотренной договором.

Lessor (Арендодатель)

Арендодатель – владелец недвижимости, которую он сдаёт в аренду другому лицу, называемому арендатором. Гражданский хозяйственный кодекс Таиланда предусматривает лишь общие правила аренды, касающиеся в основном оплаты, оставляя во многих других вопросах преимущество за арендодателем. Арендаторы выражают обеспокоенность тем, что в договоре аренды в Таиланде отсутствуют многие пункты стандартного договора аренды, регулирующие сроки и условия соглашения. Поэтому арендодатели ставят свои условия, не выгодные для арендаторов, но которые последние вынуждены принять. При составлении договора аренды каждый хозяин должен знать следующее: во-первых, правила практического осуществления договора аренды; во-вторых, что договор аренды подписывается не более чем на 30 лет; в-третьих, свои обязательства, предписанные гражданским торговым кодексом; в-четвёртых, особенности работы депозитной системы, защищающей права арендодателя; и, наконец, условия прекращения аренды. Все эти пункты должны присутствовать в договоре аренды.

Maintenance Fee (Плата за обслуживание)

Плата за обслуживание с целью сохранения имущества выплачивается регулярно. Абонентская плата ежемесячно взимается с владельцев секций кондоминиумов. Эти средства перечисляются на специальный счёт. Обычно перечислением средств занимается назначенное юридическое лицо, секретарь кондоминиума. Плата за обслуживание предусматривает налоги, расходы за обслуживание общей площади и ремонт непроданных единиц кондоминиума. Как правило, владельцы кондоминиума решают путём голосования, какие дополнительные расходы они будут оплачивать. Жильцы имеют право отказаться от чрезвычайных сборов, если находят их нецелесообразными.

Mortgage (Ипотека)

Ипотечный договор – соглашение между залогодателем и залогодержателем. Залогодатель передаёт свою собственность залогодержателю под залог имеющейся собственности залогодержателя. По истечении срока договора имущество возвращается залогодателю с процентами, и гарантии залоговых обязательств залогодержателя прекращаются. В Таиланде ипотечные кредиты широко применяются для оплаты долгов, сделанных иностранными собственниками при покупке недвижимости в стране. Некоторые местные финансовые учреждения уже начали практику предоставления услуг финансирования иностранцам. В соответствии с гражданским торговым кодексом Таиланда, ипотечный договор требует: во-первых, указание залогового имущества; во-вторых, цена залогового имущества, как определённая договором, так и максимальная, в случае если оно присваивается залогодателем, должна быть указана в тайской валюте; и, наконец, ипотечный договор имеет силу, если подаётся в письменной форме и зарегистрирован компетентным должностным лицом. Залогодержатель уведомляет должника о разумных сроках выполнения обязательств. Если должник не выполняет назначенные условия, залоговое имущество залогодателя изымается через суд и продаётся на публичных торгах. Залогодержатель имеет право требовать взыскания предмета залога в суде, но каждый случай рассматривается особо. Положения гражданского хозяйственного кодекса Таиланда предписывают права и обязанности для обеих сторон соглашения, и предусматривают различные способы прекращения действия договора.

Ngan (Нган)

Тайское земельное законодательство имеет уникальный способ измерения земли. Практикуется три варианта: Tarang Wah (Таранг Вау), Rai (Рай) и Ngan (Нган). Использование метрической системы в стране ограничивается измерением площади зданий. При покупке недвижимости покупателю следует иметь в виду, что измерение Нган определяет цену объекта недвижимости. Цены на землю также рассчитываются на основе Нган. В Нгане около 100 Таранг Вау, или 400 кв. метров. Если покупатель хорошо осведомлён, его никогда не введут в заблуждение недобросовестные продавцы.

Nor Sor 3 (Нор Сор 3)

Нор Сор 3 является одним из видов собственности в Таиланде. Этот документ похож на Nor Sor 3 Chor (Нор Сор 3 Хор), но исключает право собственности на имущество. Владелец документа имеет лишь право пользоваться землёй, выделяемой Земельным управлением. Документ обеспечивает законное право пользования определённой землёй в Таиланде. Такие земли назавают «плавающей картой», поскольку их границы часто определяются границами соседних участков. Отсутствие конкретных границ вызвало путаницу в системе распределения земли. Поэтому закон обязывает уведомлять обо всех изменениях в вопросах владения землёй за 30 дней до регистрации в Земельном департаменте.

Nor Sor 3 Chor (Нор Сор 3 Хор)

Нор Сор 3 Хор, или сертификат пользователя, является одним из документов, подтверждающих право владения землёй. Nor Sor 3 Chor отличается от Nor Sor 3 Gor (Нор Сор 3 Гор), обозначающее безусловное право владения землёй. Лицо, получившее Нор Сор 3 Хор, выполнило все требования на получение безусловного права владения землёй, но ещё не имеет соответствующего документа. Ещё один важный момент: границы участка, указанные Нор Сор 3 Хор, не проверены аэрофотосъёмкой, а только зарегистрированы в Земельном ведомстве. Владелец документа Нор Сор 3 Хор имеет право ходатайствовать в Земельном управлении о получении титула владения Нор Сор 3 Гор.

Property Management (Управление недвижимостью)

Управление недвижимостью сводится к совокупности решения торговых, промышленных и бытовых вопросов. Такое управление характерно для отношений между арендодателем и арендатором, включающее контроль выполнения условий аренды, техническое обслуживание, и решение бытовых вопросов в отсутствие арендодателя. В понятие управления недвижимостью входит также управление счетами и финансами, участие в судебных разбирательствах с арендаторами, подрядчиками и страховыми агентами. И хотя судебными процессами руководят доверенные адвокаты, управляющие могут также участвовать в защите прав собственника. Особенно часто возникают ситуации, связанные с выселением, неуплатой аренды, преследованием, сокращением услуг, нарушением общественного порядка. Опытный управляющий имеет полную осведомлённость о муниципальных, окружных и государственных законах и их действии.

Rai (Рай)

Таиланд имеет свою единицу измерения площади зданий (не земли). Очень часто потенциальный покупатель испытывает замешательство, когда слышит такие термины, как «Rai» (Рай), или «Talang Wah» (Таланг Вау). Это две наиболее часто используемые меры площади. Рай приблизительно равен 16.000 кв. метрам, или 0.16 га. Цены на землю, как правило, привязаны к измерению «Рай». Знание этих простых вещей поможет покупателю избежать возможной переплаты. Кроме того, в «Раях» рассчитывается максимальная площадь, которой может владеть иностранец после освобождения от запрета на право владения землёй в стране.

Servitudes (Сервитут)

Наложение определённых предписаний и ограничений владельцу той или иной собственности, во избежание нанесения ущерба доминирующей недвижимости соседнего участка. Имущество, часто обременяемое сервитутом: колодцы, арыки, дороги.

Sinking Fund (Амортизационный фонд)

Амортизационный фонд – это денежный фонд, выделенный и используемый для сокращения задолженности или покрытия расходов. Такими фондами пользуются финансовые учреждения, например, страховые компании, банки. В Таиланде амортизационные фонды используются в управлении кондоминиумами, для погашения сумм ежедневного обслуживания и содержания зданий. Управляющий кондоминиумом является законным уполномоченным по сбору денег с жильцов. Амортизационный фонд обеспечит безопасность физического или юридического лица в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Амортизационный фонд является широко распространённым инструментом управления финансами.

Sor Cor 1 (Сор Кор 1)

Сор Кор 1 - это документ владения землёй по праву исторического наследства. Этот документ позволяет его владельцу конвертировать право владения в Chanote или Nor Sor 3 Chor. Одна из трудностей связана с неточностью прежних измерений. Такие земли получили название наследственных имений, и могут передаваться только по наследству. Тем не менее, наследникам целесообразно оформить на имение документ Chanote или Sor Cor 3.

Super ficies (Застройки)

Застройка – объект, прикреплённый к земле и возвышающийся над ней. Застройки регистрируются как объекты частной собственности на арендованной земле. По тайскому законодательству, правом застройки могут воспользоваться как граждане Таиланда, так и иностранцы. Договор застройки регистрируются в письменном виде в местном земельном управлении, и обеспечивает владельцу право пользования зданиями даже в случае перехода земли к другому хозяину. Право застройки определяется сроком не более 30 лет, и по истечении этого срока недействительно. Иностранцы, заинтересованные во владении недвижимостью в Таиланде, успешно используют право застройки. Построенные здания и сооружения могут быть переданы по наследству или третьим лицам.

Usufruct (Узуфрукт)

Узуфрукт – право пользования чужой собственностью с обязанностью её сохранения. Узурукт, узаконенный римским правом, находит широкое применение и в практике наших дней. Узуфрукт напоминает договор аренды, но даёт больше прав и привилегий. После регистрации договора узуфрукта в Земельном офисе узуфруктуарий получает право на пользование землёй. Узуфрукт может быть заключён на определённый период времени или на время жизни узуфруктуария. Если не указывается период действия узуфрукта, считается, что договор заключён на время жизни узуфруктуария. Собственность на землю, на которой создан узуфрукт, не может быть передана другому владельцу. Узуфруктуарию разрешается сдавать имущество в аренду и получать доход. Узуфруктуарий, однако, обязуется содержать имущество в порядке, воздерживаться от каких-либо серьёзных изменений, платить за порчу и амортизацию имущества. После прекращения действия узуфрукта земля возвращается к прежнему владельцу.

Thai Nominees (Тайские Номинанты)

Тайскими номинантами называются лица, не имеющие реального интереса к земле, но зарегистрировавшие землю на своё имя для иностранцев, чтобы обойти законодательный запрет на право владения землёй иностранцами. Такая практика строго запрещена Земельным кодексом. С распоряжения Генерального директора землепользования, земля, в конечном счёте, возвращается законному владельцу. Более того, подобные нарушения влекут за собой штрафные санкции или тюремное заключение, либо то и другое. Однако этот запрет не следует рассматривать как абсолютный в отношении иностранцев и тайских граждан. Закон запрещает имитацию собственности иностранных граждан как тайской. Существуют законные формы приобретения земли иностранцами через кредитование или безвозмездное отчуждение. Иностранцы могут делать пожертвования гражданам Таиланда с целью приобретения последними земли с последующей регистрацией собственности на имя иностранца. В последнее время применяется практика заключения браков с тайскими гражданами и использование иностранцами позиции «номинанта». Генеральным директором принят ряд мер против использования номинантов с целью приобретения тайской недвижимости. Тем не менее, существует практика регистрации совместной недвижимой собственности тайских супругов. Но Земельный кодекс запрещает выдачу кредитов иностранному представителю тайской пары.

Foreign Exchange Form (Форма оплаты недвижимости иностранцами)

При покупке секции кондоминиума или оформлении договора аренды иностранец должен выполнить ряд требований. Одним из них является условие, что деньги на покупку перечисляются из оффшорного источника в виде иностранной валюты. Правительственная финансовая политика поощряет приток иностранного капитала в Таиланд. Выплаты производятся посредством транзакций. Документ о переводе денежных средств выдаётся местным банком-корреспондентом в день проведения оплаты, затем отправляется в офис, где должна быть зарегистрирована покупка. В случае отсутствия подтверждения валютной операции собственность не может быть зарегистрирована на имя иностранного покупателя. Следует также отметить, что все валютные транзакции проводятся через «FET». Иностранцы, постоянно проживающие в Таиланде, освобождаются от необходимости оффшорного финансирования.








Еще по теме:


© AmazingPhuket.ru, 2008-2011 Все права защищены. Копирование информации без активной ссылки на ресурс не допускается.